Szeretném összefoglalni (szárazon és hosszan), hogy jutottunk el az építési engedélyig. Természetesen ez mindenki esetében más és más, de talán, aki még nem kezdett bele, az egy kicsit képbe kerülhet, még ha nem is ugyanezekkel a buktatókkal szembesül. Vagy ha valaki fel szeretne ülni a nosztalgikus szopórollere, annak is esetleg érdekes lehet. Nagyon sok minden függ az építésztől, az adott építési hatóságtól, illetve az ügyintézőtől, az adott település önkormányzatától, illetve - akinek vannak- az összeköttetésektől. 

Lássuk a peremfeltételeket és kezdeti paramétereket:

• nem sürgetett minket az idő,
• az építész olcsón vállalta. Mondjuk attól, hogy valaki drágábban vállalja a tervezést, még nem biztos, hogy a munkája is jobb lesz 😏.
• üdülő épületről van szó üdülőterületen, nem állandó lakhatásra szánt épületről. Azaz kell hozzá építési engedély, nem elég az egyszerű bejelentés és emiatt kell építési naplót is vezetni, ráadásul nagyon megnehezíti azt, hogy magunknak építsük fel a házat. Nem is teljesen érthető, hogy egy 300 nm-es lakóházat felépíthetek magam szakmai felügyelet nélkül, míg egy 40 nm-es nyaralót csak úgy, ha van szakmai felügyelet 😈. WTF?! Tehát arra fogunk kiadni egy nagyobb összeget, hogy legyen valaki, aki vezeti az e-naplónkat, míg lakóépület esetén erre nem lenne szükség. És mindez annak a következménye, hogy az egyikhez kell építési engedély a másikhoz pedig nem.
• általában 30 napos válasz határidők vannak a közigazgatásban,
• kifejezetten nem szeretek telefonálni, az emailt részesítem előnyben,
• semmilyen kapcsolati hálónk nem volt.

Az egész történet egy kicsit azokra a mesékre hasonlít- biztos ismerős, például a kakas és a pipe -, amelyben a mese szereplői csak akkor adnak valamit, ha hozunk is nekik valamit😂. Szóval.

egy: Január 18-án kerestem meg az építészt az ügyünkkel, aki készségesen válaszolt és a teljes tervdokumentációra, amely magában foglalja a szakágak munkáit is, úgymint statika, épületvillamosság, épületgépészet, valamint az ügyintézésre 600 e Ft-os ajánlatot adott. Mivel ez az ár a korábbiakhoz képest jóval kedvezőbb volt, ezért simán elfogadtuk. Elküldtem az elképzeléseinket illetve azt is hogy melyik készház gyártóval szeretnénk legyártatni a házat.

kettő: Mivel teljesen lebontottam a házat már ekkor felmerült a visszaépítés kérdése. A laikus azt hihetné, hogy ez nem kérdés, hanem evidencia, azonban ez koránt sincs így. A visszaépítésnek korlátot szabhat a HÉSZ (a helyi építési szabályzat), vagy ennek hiányában az OTÉK. Mivel amikor épült a ház, még nem voltak ilyen szabályok érvényben, ezért ennek alaposan utána kell járni. Nekünk nagyon fontos volt, hogy a ház a régi helyére épülhessen vissza, mind a fák, mind pedig amiatt, hogy ne kelljen sokkal többet ásni.

három: Az építész március 15-re vállalta a tervek elkészítését.

négy: Január 24-én kötöttünk szerződést az építésszel.

öt: Január 31-én küldte meg az építész az első alaprajzokat egyeztetésre. Nekünk nagyon tetszett a terv, hagyományos házikót szerettünk volna és azt is kaptunk. Pár dolgot javíttattunk benne és február 2-re a módosítások is kész lettek. Megjegyzem, hogy az építész egyszer sem jött fel megnézni a telket és a helyszínt, pár képet kapott, illetve rendelkezésére állt a geodéziai felmérés.

hat: Február 6-án megjött az épületvillamossági leírás is. Ez abszolút nem volt túlbonyolítva, az elvárásaink se voltak nagyok. Az épületgépészet még ennyire se. A statika is viszonylag hamar elkészült.

hét: Február 17-én az építész megküldte az anyagot, amit az építési hatósághoz kell benyújtani. Jóval a vállalt határidő előtt. Ez már tartalmazott minden szükséges anyagot, benne volt az építészi műleírás, a szakági tervek, az építészeti tervhez kötelezően előírt metszetek, alaprajzok, építménymagasság számítás. Legalábbis ekkor azt hittük minden benne van, ami kell 😂.

nyolc: Ezután be lett adva a terv településképi eljárás lefolytatására az önkormányzathoz. Legalábbis azt hittük, hogy be lett adva😂. Elvileg 14 napja volt az önkormányzatnak, hogy reagáljon a tervre, de nem történt semmi.

kilenc: Megkerestem azt a készház gyártót, akivel szeretnénk a ház elemeit megépíttetni. Kiderült, hogy a terv nem jó, annak alapján nem tudják legyártani a házat. Pár hetes levelezés illetve személyes találkozó alapján kiderült mi a probléma a tervvel. A terven a rétegrendek úgy voltak megadva, amelyet ők nem tudnak legyártani. Megnéztem és tényleg! A készház gyártók elemei szinte mindig úgy épülnek fel, hogy a központi elem két OSB lap közé ágyazott szigetelő anyag, ennél a gyártónál ez kőzetgyapot. Azonban a terven nem így alakult a rétegrend. Szerintem egész egyszerűen az történt, hogy az építész egy korábbi tervévről másolta át a rétegrendet, egy olyanról, amely nem készházra készült, hanem helyben összeszerelt könnyűszerkezetes házra és ugye itt nem fontos a két OSB lap és közé rakott szigetelő, mert itt simán más lehet a rétegrend. 

Felvívtam rá az építész figyelmét, majd fizettünk az áttervezésért. Pedig szerintem nem kellett volna, hiszen már a legelején leírtam neki, hogy melyik gyártótól szeretnénk a házat rendelni, amire ő úgy válaszolt, hogy akkor majd a gyártó oldalán található rétegrendekkel fog dolgozni. Nos, ez elsőre nem sikerült...

tíz: Május 4-én lett a cucc elküldve a helyi építési hatóságnak

tizenegy: Május 8-án jött a hivatali levél, hogy május 18-án helyszíni szemlét fognak tartani a hatóság emberei. 

tizenkettő: Május 12-én jött a hiánypótlásra felszólító levél a hatóságtól. Hiányzott:

1. tervezői aláírólap,
2. geotechnikai talajvizsgálat,
3. a csapadékvíz elvezetés műszaki megoldásának ábrázolása,
4. a pince alaprajzának mérete más volt két különböző helyen a tervdokumentációban,
5. szintén elírás az építménymagasságra vonatkozóan,
6. gépkocsi telken belüli elhelyezésének ábrázolása,
7. illetve a tervezett előkert mérete nem megfelelő.

Azt hiszem látható, hogy az építész pár dolgot elfelejtett megcsinálni, javítani és utánanézni....

Az egyedüli, ami ekkor szemet szúrt nekem az az előkert problémája. Mivel a HÉSZ nem fogalmazott meg az előkertre vonatkozóan előírást, illetve nem szerepelt benne kialakult állapot (az építész ezt írta a tervbe az előkerthez, hogy kialakult) , ezért az OTÉK előírás szerint 5 méternek kellene lennie az előkertnek a jelenlegi 1,5 méter helyett. Ez ugye azt jelentené, hogy a ház nem épülhet vissza a régi helyére!

Amúgy más is szemet szúrhatott volna 😌.

Az építész javaslatára az eljárás szüneteltetését kezdeményeztük, mivel az előkert problémájának megoldása valószínűleg hosszabb időt fog igénybe venni. Egyébként az építész minden ilyen hivatalos dolgot becsülettel elvégzett, az emailos megkereséseimre szinte mindig azonnal válaszolt, kérdéseimre mindig hamar kaptam választ.

tizenhárom: Május 18-án megtörtént a helyszíni szemle, amelyre a hatósági ügyintéző illetve egy kollégája jött el; tulajdonképpen kiderült, hogy az egész csak azt a célt szolgálta, hogy  meggyőződjenek arról, még semmilyen építési folyamat nem kezdődött el. Aztán itt kiderült egy érdekes dolog, miután rákérdeztem az előkert problémára: a hatóság nem kapta meg az önkormányzattól a településképi eljárás határozatát! Mint később világossá vált az építész nem jó helyen adta be (EPapír helyett az ÉDTR-ben kellett volna) az önkormányzathoz a kérelmet és ennek következtében nem zajlott le semmilyen településképi vizsgálat!

tizennégy: Az építész a településképi eljáráshoz ismét benyújtotta a tervdokumentációt, most már jó helyen. Sajnos hivatalos elutasító válasz jött, miszerint a tervezett ház terasz fedése nem illik bele a településképi környezetbe. És szintén sajnos a főépítész (aki az önkormányzat nevében lefolytatja a településképi eljárást, azaz megvizsgálja a tervet, hogy az mennyire illik bele a környezetbe, be van-e tartva a HÉSZ,stb) nem részletezte mivel van a gondja, én azt hittem, hogy biztos a terasz tető hajlásszöge túl kicsi (10 fok), ezért megegyeztem az építésszel hogy azt nagyobbra veszi. Áttervezésért ismét fizetni kellett. 

tizenöt: Július 4-én sajnos a megemelt hajlásszögű terasztető sem felelt meg a főépítésznek, egész egyszerűen a tető alakjával volt a probléma. 

tizenhat: Augusztus 2-án kértem az építészt újabb áttervezésre. Itt már mondtam, hogy a gépkocsi beállót is tegye rá a tervre. Sajnos le kellett mondanunk a terasz feletti oromfalra tervezett ablakról, mert oda kontyolt tető került. Közben még az is kibukott, hogy a terven nem megfelelő méretek szerepeltek, hiszen mikor ástam az alapárkokat, a tervrajzon lévő épület szélessége és a már meglévő, két szélső alapárok közötti távolság 50 cm-rel eltért egymástól, pedig kértem az építészt hogy a régi épület helyére tervezze az újat. Úgyhogy ezt is kértem javítsa ki. Újabb összeg az áttervezésért.

tizenhét: Augusztus végére készült el az építész a kért módosításokkal.

tizennyolc: Szeptember 4-én küldtem el a főépítésznek az átdolgozott tervet településképi eljárás lefolytatására.

tizenkilenc: Szeptember 28-án a főépítész elfogadta a tervet és meg is kaptuk a hivatalos állásfoglalást az önkormányzattól.

húsz: Október 3-án írta az építész hogy összerakta az anyagot az eljárás folytatásához, illetve hogy talajvizsgálati szakvéleményt is kérnek. Ez volt az, ami nem szúrt szemet az első hiánypótlásnál! Az építész megpróbálta eltussolni a dolgot, kérjek a statikustól egy véleményt, miszerint nincs szükség talajmechanikai vizsgálatra. Vitatkoztunk ezen, mert én szinte biztos voltam benne, hogy a hatóság kérni fogja, ráadásul a telkünk esetében kötelező is, mivel a lejtő dőlésszöge meghaladja a 10%-t, és így a 2. geotechnikai kategóriába tartozik. Úgy érzem ezt az építésznek már a legeslegelején jeleznie kellett volna, hogy erre szükség lesz!

huszonegy: Október 4-én kerestem meg egy céget, akik talajmechanikai szakvéleményt készítenek. Az árat sikerült a cég logikus nagylelkűségének következményeként a felére "alkudni", hiszen az ár jelentős része a talajminta vételre vonatkozott (fúrás, kiszállás). De mivel nekünk már szinte kész árkaink voltak, ezért megegyeztem velük, hogy én beviszem a mintát.

huszonkettő: Október 16-án jött meg a talajmechanikai szakvélemény, amit tovább küldtem az építésznek. Ő azzal válaszolt, hogy ugyan már kérdezzem meg a statikust, a szakvélemény tudatában módosítani kell-e a terveken vagy sem. Úgyhogy írtam a statikusnak.

huszonhárom: Október 30-án válaszolt a statikus (nem kell változtatni), így minden akadály elhárult az elől, hogy az eljárás folytatódjon. Az építész kérvényezte az eljárás folytatását és beadta a módosított terveket, a településképi eljárási határozatot, a talajmechanikai szakvéleményt.

huszonnégy: November 7-én a hatóság iratbekérési végzést küldött. A szakági aláírólapok még mindig hiányoztak, illetve a településképi eljárásban csak az van leírva, hogy az épület elhelyezése megfelelő azonban nincs benne az épület illeszkedésére vonatkozó megállapítás.😵 Szerintem ez az illeszkedési vélemény a főépítésztől azért volt fontos a hatóság számára. hogy az előkert OTÉK szerinti előírását figyelmen kívül lehet hagyni és a ház visszaépíthető a régi helyére. Ugyanis a vélemény arról szólt, hogy a ház elhelyezése a telken belül a telek blokk többi házának elhelyezkedéséhez igazodik. Sajnos a hatóság csak 5 napot hagyott az iratok pótlására. Ebből ismét az eljárás szüneteltetése lett 😂

huszonöt: Az illeszkedési vélemény november 21-én érkezett meg. Az építész ismét kezdeményezte az eljárás folytatását és benyújtotta az illeszkedési véleményt a hatósághoz.

huszonhat: November 29-én jött meg a hivatalos építési engedély, így az új ház visszaépülhet az eredeti helyére és nincs probléma az előkerttel kapcsolatban.

Ahogy néztem az ÉDTR-ben, ez a 7 hónap igencsak hosszú idő az építési engedélyig, volt, ahol egy hónap alatt lezavarták az egészet, benyújtástól az engedély megadásáig. Tanulság számunkra az, hogy az építészre egy kicsit figyelni kell. Attól, hogy szerinte ez meg az nem fog kelleni az engedélyezéshez, attól még szükség lehet rá, hiszen akármennyire is kukacoskodónak tekintjük a hatóságot, mégis csak a törvények, rendeletek és határozatok alapján járnak el. Ha van idő, energia érdemes átnézni azt a pár dokumentumot, ami jogi keretet ad az egész folyamatnak (OTÉK, a HÉSZ,  191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet,  312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet). Nem azért, hogy kötözködjünk az építésszel és az orra alá dörgöljük mit rontott el, vagy hogy okosabbnak képzeljük magunkat nála, jobban tudjuk, hova milyen rétegrend kell, hanem azért, hogy képben legyünk és esetleg udvariasan felhívjuk a figyelmét, ha úgy érezzük valami nem stimmel, illetve rákérdezzünk bizonyos dolgokra, amiket máshogy értelmezünk.